Machbarkeitsprüfung für Praxisstandorte: Marktanalyse & Bausubstanz

Eine gute Standortanalyse bildet die Grundlage für den langfristigen Erfolg von Arztpraxen in Deutschland. Viele Praxisinhaber unterschätzen den Einfluss von Standort, Einzugsgebiet und Bausubstanz. Dies kann zu unerwartet hohen Folgekosten oder sogar einem Betriebsverboten führen. Diese Aufschlüsselung liefert Strategien zur Machbarkeitsprüfung, basierend auf Baurecht, gesellschaftlichem und urbanem Wandel sowie Marktanalysen.
Die unterschätzten Herausforderungen dabei sind fehlende Baugenehmigungen, unzureichende Baulastverträglichkeit und demografische Verschiebungen im Einzugsgebiet. Lesen Sie weiter, um die Praktikabilität Ihrer Praxis sicherstellen.



Eine Machbarkeitsstudie untersucht technische, wirtschaftliche, rechtliche und organisatorische Aspekte zur Realisierbarkeit einer Praxis an einem bestimmten Standort. Dabei werden Parameter über das Einzugsgebiet, die geografische Lage und die bauliche Objektsubstanz systematisch bewertet. Bevor eine Immobilie angemietet, gekauft oder gebaut wird sollte klar sein, ob das Bauamt der Nutzung als Zahnarztpraxis oder als Labor zusagt oder diese gegebenenfalls untersagen könnte. Weil eine Arztpraxis baurechtlich als nicht störendes Gewerbe eingestuft wird, ist eine Praxiseröffnung auch in reinen Wohngebieten unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Die vorherige Nutzung sowie der Gebäudezustand geben Hinweis auf die notwendigen Umbaumaßnahmen, eine als Wohnung genutzte Altbauvilla erfüllt voraussichtlich kaum die Vorschriften an die Barrierefreiheit oder hält einem Standsicherheitsnachweis für die Behandlungseinheiten und Installationen stand, sodass der aufzuwendende Kostenfaktor leicht unterschätzt werden kann. Neben den Herausforderungen bei er Errichtung hat der Standort auch erheblichen Einfluss auf die laufenden Kosten bzw. den Umsatz. Dazu zählen die Miete, die Wettbewerbssituation, die Nähe zu anderen medizinischen Einrichtungen, die Infrastruktur hinsichtlich Erreichbarkeit, Verkehrsanbindung und der Verfügbarkeit von Parkplätzen, ebenso wie die urbane Entwicklung und demografische Faktoren. Eine Machbarkeitsanalyse kann also nicht nur bei der allgemeinen Entscheidungsfindung behilflich sein, sondern schützt auch vor Investitionsrisiken und gewährleistet langfristigen Erfolg.



Das Einzugsgebiet definiert das Patientenpotenzial durch Bevölkerungsstruktur, Demografie und Wettbewerb. Faktoren wie Immobilienpreise, Infrastruktur und Erreichbarkeit sowie städtebauliche Entwicklungen im Umfeld sind weitere einflussreiche Faktoren für den Erfolg der Praxis. Informationen zum Einzugsgebiet liefern wichtige Hinweise für spezifische zahnmedizinische Bedürfnisse und sind entscheidend für die potenzielle Patientennachfrage. Ebenso die Wettbewerbsanalyse, welche Zahnarztdichte, Konkurrenzangebote und Spezialisierungsbereiche berücksichtigt.
Die Identifikation eines Gebiets mit hoher Kaufkraft und gleichzeitiger zahnärztlicher Unterversorgung gibt Aufschluss über den Bedarf nach Selbstzahlerleistungen und bietet hohes Potenzial für eine Praxisgründung. Die Spezialisierung auf bestimmte Zielgruppen, wie auf Kinderzahnheilkunde in unmittelbarer Nähe eines Ballungsgebiets für Schulen und Kindergärten, kann ebenfalls signifikant zum Erfolg beitragen.

Checkliste für die Standortbewertung

• Patientenpotenzial

• Bevölkerungsstruktur und -wachstum:

  • soziales Umfeld, Alter, Geschlecht, vorherrschende Haushaltsstrukturen wie Single- und Kinderhaushalte
  • demografische Prognose (Alterskohorte 40+ präferieren für höheren Prophylaxebedarf)

• Kaufkraft und Einkommensstruktur
• Konkurrenzsituation: Entfernung zu Wettbewerbern, Bekanntheitsgrad, Spezialisierung
• Kooperationssituation: Nähe zu Laboren, Verfügbarkeit von Fachkräften, Weiterbildungsmöglichkeiten
• Lage der Praxis

  • Immobilienpreise, Miet- und Nebenkosten
  • Städtisches oder ländliches Umfeld: Nachbarschaft, Bildungseinrichtungen, Arbeitgeber
  • Infrastruktur: Erreichbarkeit, Parkplätze, ÖPNV-Anbindung
  • zukünftige Erweiterungsmöglichkeiten

• Online-Tools und Datenbanken zur Unterstützung nutzen

Die Standortwahl für eine Zahnarztpraxis ist eine komplexe Aufgabe, die eine Vielzahl von Faktoren berücksichtigt. Viele Faktoren lassen sich nicht beeinflussen. Sie können und sollten jedoch betrachtet und strategisch mit beeinflussbaren Faktoren und persönlichen beruflichen sowie privaten Zielen abgewogen werden.

Faktor	Kriterien	Bewertung
Zahnarzt-Einwohner-Verhältnis	Ø: 900-2000 EW pro ZA; Unterversorgung: <2000 EW/1 ZA	sehr gute Chance für Praxisgründung
Demografie	Bevölkerungsstruktur im Umkreis, Altenquotient > 40%	hohe Nachfrage nach Zahnbehandlung und Dentalprothetik
Kaufkraft	Index >110	höhere Nachfrage für Selbstzahlerleistungen
Erreichbarkeit	ÖPNV <10 min, Parkplätze	kurze Wege
Frequenzbringer	Schulen, Sozialeinrichtungen, Einkaufszentren, Ärzte anderer Fachrichtungen	viel Laufkundschaft
Patientenbindung	Patientendichte, Nischenangebote, Kooperation mit Pflegeeinrichtungen	Anonymität = höhere Fluktuation Bindung = Patiententreue
Stadt & Versorgungsdichte	vielfältiger Arbeitsmarkt, erweitertes Behandlungsspektrum, Weiterbildungsmöglichkeiten	hohe Spezialisierung, weniger Basisversorgung
Sichtbarkeit	Nähe zu Frequenzbringern, Marketing, Konkurrenzvergleich	Steigerung der Patientennachfrage

• Die Bewertung von Gewerbeimmobilien erfolgt nach Ertragswert, die von Wohnimmobilien nach Sachwert.
• Mietpreise von Gewerbeimmobilien sind Verhandlungssache und nicht regulatorisch begrenzt, ebenso kann über die Ausstattung, Renovierungen und Modernisierungen verhandelt werden.
• Der Sanierungsbedarf beeinflusst signifikant das Portfolio der Immobilie und kann beachtliche Risiken mitbringen und sollte kritisch bewertet werden. Eine Prüfung auf bauliche Mängel (externe professionelle Inspektion oder Gutachten) sollte daher nicht unterschätz werden, klärt den Bedarf an Instandhaltung und sinnvoller Modernisierung auf und schützt vor versteckten Kosten und unerwarteten Problemen.
• Sicherstellen der geplanten Nutzung, denn anderer Nutzungszweck/Art des Gewerbes = andere Regelungen

"GO" / "NO-GO" Schnell-Checkliste

• Bauakten prüfen: Baugenehmigung, Nachträge, Abnahmen, Nebenbestimmungen
• Nutzung und Gebiet: passt eine Praxis grundsätzlich zum Planungsrecht
• Brandschutz/Rettungswege: Treppen, Fluchtweglängen, Tür- und Flurbreiten, zweiter Rettungsweg
• Barrierefreiheit als Risikofaktor: Zugang, Erschließung (Aufzug), WC, Bewegungsflächen
• Stellplätze und Besucherlogik: kann je nach Kommune zum KO-Kriterium oder Verhandlungspunkt werden, viele Städte haben eigene Vorschriften
• Vertragliche Absicherung vor Unterschrift: Zuständigkeiten, Verpflichtungen und Kostenverteilung transparent und klar festlegen

Bei Zahnarztpraxen gibt es einige besondere Anforderungen, welche neben den allgemeinen Anforderungen an die Immobilie beachtet werden müssen und frühzeitig kommuniziert werden sollten.

• Statik: Deckenlasten (für Behandlungseinheiten, Röntgengeräte und zahlreichen Installationen)benötigen eine Tragfähigkeit von min. 300kp/m²
• Dentaltechnik: separate Räumlichkeit/Kellerraum für Absaugsystem und Kompressor (Lärmemission) bevorzugen
• hohe Gesundheits- und Hygienevorschriften

  • z.B. Trinkwasserverordnung und Anforderung an Böden, Strahlenschutz etc. sollte der Vermieter besonders dann kennen wenn dieser einen Teil des Um- bzw. Ausbaus realisiert

• Arbeitsstättenvorschriften realisierbar: Klima, Tageslicht, sanitäre Anlagen, Raumgrößen, …

Fallbeispiel: Eine vor Jahrzehnten eingerichtete Praxis lief immer problemlos, auch ohne vorliegende Baugenehmigung, denn damals ist man davon ausgegangen, dass die gewerbliche Nutzung der Immobilie, wenn es baurechtlich grundsätzlich passt, genügt. Zwischenzeitlich wurden Raumänderungen und technische Änderungen ohne Verfahren umgesetzt.
Das Fehlen einer baurechtlichen Genehmigung wird meist erst bei Praxisübernahme, Verkauf, Finanzierungen, durch Notare, Berater oder dem Kaufinteressenten selbst entdeckt oder bei Umbau oder Erweiterung, einer Nutzungsänderungen oder Prüfung durch Beschwerden oder behördlicher Routinen problematisch. Bei fehlender Baugenehmigung liegen neben behördlichen Auflagen (Nachforderungen, Nachweise) immer Zeit-, Kosten- und vertragliche Risiken vor, welche zu Verzögerungen, kostspieligen Umbaumaßnahmen, Verhandlungen von Fristen, Verantwortlichkeit und Kosten führen können. Neben einem Bußgeld von bis zu 50.000€ drohen im Extremfall Betriebseinschränkungen, Nutzungsuntersagung oder eine Rückbauverfügung.

Wie analysiere ich einen Praxisstandort?
Mithilfe von Geoinformationssystemen (GIS) können Daten zur Marktanalyse bestimmt und ausgewertet werden. (z.B Open Data Portal von Esri, Doctolib-Daten, WIGeoGIS etc.)

Wie prüfe ich sicher bauliche Mängel?
Lassen Sie von externen Fachleuten eine professionelle Inspektion durchführen oder ein Gutachten erstellen.

Ist Barrierefreiheit zwingend?
Ja, für zahnärztliche Einrichtung muss die DIN 18040-1 zur Barrierefreiheit erfüllt werden.

Welche Statik ist für eine Praxis erforderlich?
Ein Standsicherheitsnachweis, auch als Statik bezeichnet, ist gesetzlich vorgeschrieben und ist bei Veränderungen an Bauteilen oder der Belastung zu prüfen. In Zahnarztpraxen müssen Decken eine Last von mind. 300 kp/m² aufnehmen können.

Keine Baugenehmigung - welche Konsequenzen?
Formelle oder materielle Illegalität kann zu vielseitigen Sanktionen führen, beispielsweise zu einem Bußgeld von bis zu 50.000€, zu Nutzungseinschränkungen oder einer Rückbauverfügung. Bei prinzipieller Genehmigungsfähigkeit kann ein nachträglicher Bauantrag gestellt werden.

Eine Machbarkeitsprüfung mit Standort- und Marktanalyse sowie Prüfung der Immobilie und Bausubstanz ist erfolgsentscheidend für Ihre Praxis. Risiken werden reduziert und Kosten sowie Rechtssicherheit kontrollierbar. Die Experten von van der Ven helfen gerne bei der systematischen Gewichtung der Checklisten und Entscheidungsfindung, um eine regulatorisch korrekte Planung zu gewährleisten. Kontaktieren Sie uns gerne.