Praxisumbau und Modernisierung: Worauf bei Bestandsimmobilien zu achten ist

Der Umbau von Bestandsimmobilien zu Zahnarztpraxen oder Dentallaboren bietet einige Vorteile im Vergleich zum Neubau. Gerade im Kontext des zunehmenden Flächenverbrauchs und der Klimakrise gibt es ökologische und ökonomische Vorteile und unter Umständen sogar politische Förderungen. So lassen sich in Bestandsbauten zum Beispiel Baumaterialien einsparen und die Bauzeit verkürzen. Es gibt jedoch auch einige Herausforderungen. Besonders Umnutzungen verändern die Funktion grundlegend und erfordern baurechtliche Schritte, aber auch generelle bauliche, bautechnische und speziell nutzungsbedingte Anforderungen müssen bedacht werden.

Im Folgendem beleuchten wir die wichtigsten Aspekte, um eine regulatorisch korrekte Praxis neu zu planen, inklusive unterstützender Tipps zum strategischen Vorgehen für Baugenehmigungen, Bauzeitenplanung und Kostenkontrolle.

Ein Praxisumbau bezeichnet die wesentliche Umgestaltung eines bestehenden Bauwerks bzw. eines Gebäudeteils, um es an neue Anforderungen, wie an die einer Zahnarztpraxis oder eines Dentallabors, anzupassen. Dies kann die Änderung der Nutzung, des Grundrisses oder der technischen Ausstattung umfassen. Der Umfang des Umbaus ist dabei von entscheidender Bedeutung. Während eine Nutzungsänderung zwangsläufig eine Genehmigung nach Landesbauordnung (LBO) durch das örtliche Bauamt erfordert, ist dies bei Renovierungen, Sanierungen oder Modernisierungen nicht unbedingt der Fall.

Wichtig ist es, das Ziel zu kennen und langfristig zu planen. Das Auseinandersetzen mit Trends sowie gesellschaftlichen und gesetzlichen Entwicklungen ist daher unabdingbar.

Aktuelle Entwicklungen zeigen eine steigende Nachfrage nach digitalisierten Praxen. Dies transformiert u.a. die organisatorischen Strukturen im Praxisalltag. Moderne Praxen glänzen mit einer unverkennbarer Markenidentität, welche das Wohlbefinden für Mitarbeiter und Patienten integriert und Konzepte der Erlebnisarchitektur verfolgt. Hinzu kommen gesetzliche Änderungen, wie erweiterte IT-Sicherheits- und Datenschutzpflichten, die Neufassung der Vorschrift zur Gefährdungsbeurteilung, Ressourcenschonung und Nachhaltigkeit sowie das Barrierefreiheitsstärkungsgesetzt (Juni 2025). Deutlich beliebter als der Start innerhalb einer ganz neuen oder anders genutzten Immobilie ist die Neugründung durch Übernahme einer Einzelpraxis (65%) eines MVZ (8%) oder der Einstieg in eine BAG (15%). Neben den Kosten spielen unterschiedliche Unsicherheiten eine große Rolle, welche wir gerne mit Ihnen klären.

Genehmigungen bilden die Eckpfeiler jedes Praxisumbaus. Bereits formelle Illegalität oder die Nichteinhaltung von Vorschriften kann zu Konsequenzen führen. Wie schön wäre da eine übersichtliche Aufstellung?

Checkliste

• Baugenehmigung/Antrag auf Umnutzung - Landesbauordnung (LBO)
• Brandschutz
• Statik/Standsicherheitsnachweis
• ggf. energetische Sanierungsverpflichtungen (GEG) je nach Immobilie
• Barrierefreiheit nach DIN 18040-1
• Strahlenschutz
• Gesundheits- und Hygienevorschriften (insbesondere die RKI-Richtlinie, das IfSG: Infektionsschutzgesetz und die TRBA 250: Technische Regeln für biologische Arbeitsstoffe)
• Trinkwasserverordnung (TrinkwV)
• Arbeitsrecht
• Datenschutz (DSGVO)
• Zulassung durch die kassenärztliche Vereinigung (KZV)/ Betriebsgenehmigung
• Hinweis zum Personengesellschaftsrecht (MoPeG/GBO): GbR-Immobilien müssen im Gesellschaftsregister stehen
• DIN 13080 Einrichtung von Arztpraxen
• DIN 1946-2: gesundheitstechnische Anforderungen an Raumlufttechnik

Beim Umbau von bestehenden Immobilien fallen oft Begriffe wie Bestandschutz oder es kommt zu Fehlinterpretationen zur Baugenehmigung. Es muss de facto kein Bauantrag gestellt werden, wenn nur innerräumliche Änderungen erfolgen, welche keine Auswirkungen auf Brandschutz, Statik oder Rettungswege haben, und für die neue Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen als für die bisherige Nutzung in Betracht kommen. Weiter sind kleinere Bauvorhaben wie das Anbringen eines Vordachs oder einer Markise verfahrensfrei.

Bereits bei der Übernahme einer bestehenden Arztpraxis ist Vorsicht geboten, wenn sich Brandschutzanforderungen ändern könnten: erhöhte Personenzahl > veränderte Fluchtwege > Notwendigkeit eines erweiterten Brandschutznachweises oder -konzepts.

Kein Bestandsschutz besteht bei

• Identitätsverlust/Baulichen Eingriffen

  • Standfestigkeit wird berührt
  • Instandsetzung erreicht/überschreitet den Aufwand für einen Neubau
  • Bausubstanz wird ausgetauscht oder Bauvolumen wird wesentlich erweitert
• Änderung der Nutzungsweise oder Aufgabe der genehmigten Nutzung
• Verfall (Bestandsschutz kann auch nicht wiederhergestellt werden)
• Gefahr für Leben oder Gesundheit (Beurteilung durch das Bauamt)

  • Brandschutztechnische Mängel, z.B. das Fehlen des zweiter Rettungswegs oder der Hauptfluchtweg führt über eine Wendeltreppe (breite gebogene Treppe unter bestimmten Voraussetzungen OK)

Bestandsschutz besteht

• bei Errichtung in Übereinstimmung mit dem Baurecht
• bei einfachen Instandsetzungsarbeiten
• in Gebäuden, welche bis zum 30.09.2022 erstellt bzw. genehmigt wurden, dürfen Hauptfluchtweg von min. 0,875m lichter Breite (bei bis zu 5 Personen), Durchgänge von min. 0,85m lichter Breite und Toilettentüren mit einer li. Breite von min. 0,50m bestehen bleiben, sofern keine wesentlichen Änderungen vorgenommen werden. (ARS A2.3 Abschnitt 5 - Hinweis (7), (8))
• wenn die Umsetzung der Barrierefreiheit zu kompliziert ist bewertet die Bauaufsichtsbehörde den Einzelfall und entscheidet nach Abwägung des Aufwands (bei wesentlichen Änderungen jedoch Pflicht)

Eine effiziente Bauzeitenplanung minimiert Ausfälle, ist Stressprävention und Checkliste. Das Risiko, dass Auftragserteilungen verschlafen oder Schließzeiten falsch kalkuliert werden wird deutlich durch cleveres Zeitmanagement gesenkt.

Strategische Tipps zur Bauzeitenplanung

• lassen sie sich einen fundierten Bauzeitenplan vom ausführenden Architekturbüro erstellen
• Abstimmungen mit Behörden (z.B. Prüfstatik, Bauanträge) können je nach Standort sehr unterschiedlich sein
• Tatsächliche Kapazität von Firmen, inkl. Wetterbedingungen berücksichtigen
• Materialverfügbarkeiten, Lieferzeiten und Vorlaufzeiten beachten
• Abstimmung der Zeitpläne mit allen Beteiligten
• Reihenfolge der Bautätigkeit und welche Arbeiten realistisch parallel laufen können
• Zuständigkeiten und Leistungen zwischen Gewerken klar abgrenzen
• frühzeitig getroffene Entscheidungen ermöglichen eine höhere zeitliche und finanzielle Kontrolle
• laufende Bauüberwachung, um Mängel schnellstmöglich aufzudecken
• ausreichende Zeitreserven an kritischen Stellen kalkulieren

Für die Gründung einer Einzelpraxis durch Übernahme legten Zahnärzte 2024 durchschnittlich 226.000€ auf den Tisch (Quelle: apoBank). Während Kaufpreise und Übernahmepreise gefallen sind, schießen die Kosten für Investitionen in Umbau, Ausstattung und Modernisierung in die Höhe. Das Gesamtinvestitionsvolumen für eine Einzelpraxisübernahme betrug etwa 450.000€, das einer Einzelpraxisneugründung im Schnitt 853.000€ und im Median bei 620.000€ (Quelle: zm online). Die Varianz der Kosten ist hier mit +/- 400.000€ enorm.

Umbaukosten für die Praxisneugründung in einer Bestandsimmobilie (Miete od. Kauf)

Posten	Kostenbereich
Baukonstruktion/Ausbau & Installationsgewerke *	1.350 - 2.350 €/m² (brutto)
Baunebenkosten **	15-25 % der Bauwerkskosten
Praxisausstattung (Mobiliar & besondere Gestaltung)	wir erstellen gerne ein Angebot für Sie
medizinische Geräte, technische Einrichtung, IT	wir erstellen gerne ein Angebot für Sie
ggf. Umzugs und Transportkosten

*Innenwände, (Abhang-)Decken, Boden- und Wandbeläge, Innentüren, Sanitär- und Elektroinstallationen, inkl. Datenverkabelung, Abluftanlagen für innenliegende Räume, Heizungsanpassungen, Praxisbeleuchtung, etc.
**Fachplanungen, Objektüberwachung und Objektleitung, Genehmigungs- und Prüfkosten, etc.
Ein Teil der Kosten werden in der Regel vom Vermieter übernommen

In den kommenden Jahren wird eine Vielzahl von technischen Neuerungen die Dentalbranche prägen und konnte bisher bereits die Effizienz steigern. Besonders zu beobachten sind dabei:

• Digitalisierung: Patientenakten und bildgebenden Verfahren (CBCT, Intraoralscanner)
• Einsatz von KI: Analyse von Röntgenbildern, Organisation von Patientendaten und Terminen
• 3D-Druck und CAD/CAM
• Interoperabilität: verknüpfte Softwarekommunikation
• Teledentistry: Beratung und Kontrolle aus der Ferne über sichere Videoverbindungen oder virtuelle Kommunikation als Ergänzung und Sicherung der Vor- und Nachsorge
• Das Patientenerlebnis als entscheidender Erfolgsfaktor: Termine online buchen, benutzerfreundliche Webseiten oder auch das Erlebnis in der Praxis selbst mit Bildschirmen, aktuellen Aktionen, Empfehlungen, Leistung, usw.

In Zahnarztpraxen herrschen hohe Standards der Hygiene, um die Sicherheit der Patienten zu gewährleisten und Infektionen zu vermeiden. Zahlreiche rechtliche Grundlagen unterliegen den Vorschriften, welche durch den Hygieneplan der Bundesärztekammer und das RKI festgelegt sind. Abhilfe schafft der DAHZ-Leitfaden mit fundierten Informationen zur rechtskonformen Umsetzung.

Maßnahmen welche bereits beim Praxisumbau in augenscheingenommen werden sollten sind

• Aufbereitung von Medizinprodukten

• • räumliche Anforderungen wie die Bereichstrennung unrein/rein und der Lagerung beachten
  • eigenständige Raumfunktion (keine Durchgangszimmer, keine Lagerung)
  • Raummindestgröße und Richtlinien zu Arbeitsstätten beachten
  • Personal ausreichend schulen
• Vorbereitung auf die Praxisbegehung und Kontrolle zur Einhaltung von Hygienevorschriften, um die Praxiseröffnung nicht zu gefährden
• TrinkwV:

  • Trinkwasser auf mikrobiologische Qualität prüfen und entsprechende Maßnahmen wie Wasseraufbereitungssysteme vorsehen. Kalkarmes Wasser schützt zudem technische Geräte.
  • stagnierendes Wasser vermeiden = alle Leitungen durchschleifen
• Absauganlagen (DGUV 209-200, TRGS) sind separat zu entlüften, je nach Entlüftungsmöglichkeit ist ein Keimfilter vorzusehen
• die räumliche Praxisstruktur sollte kein Störfaktor bei der Einhaltung der Vorschriften sein
• Anforderung an Fußboden: fugenlos, rutschhemmend (Rutschhemmklasse min. R9), desinfizierbar, langlebig aber auch Design und Komfort sollten in die Entscheidung einfließen.

Muss beim Praxisumbau eine Nutzungsänderung beantragt werden?
Jein, nicht wenn die neue Nutzung mit den Anforderungen der bisherige Nutzung übereinstimmt. Ein Bauantrag kann allerdings aus anderen Gründen erforderlich sein.

Ist Barrierefreiheit bei Bestandsimmobilien pflichtig?
Bei wesentlichen Änderungen ja, bei geringfügigen Änderungen entscheidet die Bauaufsichtsbehörden im Einzelfall gegen Abwägung des Aufwands.

Gibt es einen Unterschied zwischen Modernisierung, Renovierung und Sanierung?
Ja, die Begriffe werden fälschlicherweise oft synonym verwendet beschreiben jedoch unterschiedliche Maßnahmen.

Brauche ich separate WCs für Personal/Patienten?
Ja, Personal-WCs dürfen nicht von Patienten genutzt werden (Grund: Tätigkeiten der Schutzstufe 2, TRBA 250).

Welche Konsequenzen drohen beim Schwarzbau?
Wenn Ihre genehmigungspflichtige Baumaßnahmen formelle oder materielle Illegalität aufweist kann dies zu vielseitigen Sanktionen führen. Beispielsweise zu einem Bußgeld von bis zu 50.000€, einer Nutzungsuntersagung oder einer Rückbauverfügung. Bei prinzipieller Genehmigungsfähigkeit kann ein nachträglicher Bauantrag gestellt werden.

Welche Trends prägen aktuell das Praxisdesign?
Digitalisierung und Effizienzoptimierung prägen Strukturen, das Interieur implementiert Markenidentität und Atmosphäre.

Wie kann ich Umbaukosten und Bauzeiten am besten kontrollieren?
Treffen Sie Entscheidungen frühzeitig! Dann können Prozesse reibungslos koordiniert werden, jede aufgeschobene Entscheidung und nachträgliche Änderung ist ein Faktor für Instabilität und schwieriger zu kontrollieren.

Der Umbau einer Bestandsimmobilie ermöglicht eine effiziente Raumnutzung, welche auf die Bedürfnisse Ihrer Praxis und Vorschriften und Genehmigungen erfüllt und Rechtssicherheit bietet. Die Implementierung aktueller Entwicklungen und Trends ermöglicht dabei Fortschritt und fördert nachhaltigen Erfolg. Kontaktieren Sie van der Ven für eine richtungsweisende Planung.